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法人格の有無によって管理組合のできることに違いはありません。しかし、次のような場合においては有益です。
・修繕積立金を投資運用したい
・専有部分や隣接敷地を管理組合名義で購入したい
・滞納管理費等を回収するために裁判を起したい
法人格取得前の管理組合の
・集会の決議
・規約
・管理者(理事長)の職務の範囲内の行為
は、管理組合法人に引き継がれますので(法人格取得前後の同一性)、従前の契約書を書き換える必要はなく、全て有効となります。法人格取得後は、管理組合法人が権利・義務の主体となります。
※管理者(理事長)名義の預金口座や不動産等の名義変更は必要です
相談は無料です。
まずはお気軽にご相談ください。
①管理者(理事長)一極集中の権限及び義務を分散
管理組合を法人化することによって、管理者(理事長)の権限及び義務を理事全員に分散できるため、合理的に管理組合を運営できるようになります。また、組合員の参加意識の向上と理事会活動の活性化も期待できます。
法人格を持たない管理組合では、管理者たる理事長が全責任を負っているかのように見えます。区分所有法上、管理者のみに多くの権限が与えられ、管理者のみがそれに伴う義務を負担しているからです。また、理事長は規約上、多くの決済事務を行う必要もあります。
②柔軟な理事会編成が可能
管理組合法人では、対内的にも対外的にも法律関係が明確になるため
・内部の事務処理は理事全員で分担する
・対外活動は代表権を付与された特定の理事が行う
といった柔軟な理事会編成が可能です。例えば、業務執行をする代表理事と訴訟行為をする代表理事とを適格性によって分担すれば、合理的に管理組合を運営できるようになります。
③事務処理煩雑化のリスクを回避
・預金口座の名義変更(最大リスク)
管理者(理事長)が死亡または失踪した場合、名義変更が非常に難儀します。特に第三者管理方式で注意が必要です。
・管理組合所有不動産の名義変更
管理者(理事長)が変更する度に名義変更が必要となるため、多額の登記費用がかかります。また、登記記録上、管理組合所有なのか理事長個人所有なのか区別できず、理事長個人の負債の引当とされ債権者から差押えを受ける可能性があります。この場合も、差押えを無効または取下げとするには非常に難儀します。
・滞納管理費等の回収に係る裁判手続の遅滞
管理者(理事長)が変更する度に訴訟当事者の変更が必要となるため、裁判手続が遅れ、回収に時間がかかる結果となってしまいます。
管理組合を法人化することによって、これらのリスクは回避できます。
※取引の円滑化や融資を受けやすくなるといったメリットはありません
①理事変更(重任を含む)の度に登記申請が必要
②法人住民税均等割として年間7万円の負担
※収益事業(駐車場外部貸し出し等)を行わなければ減免される場合があります
※収益事業を行わなければ法人税・事業税は非課税です
③毎事業年度終了時における財産目録の作成及び保管(区48条の2Ⅰ)
→管理会社が作成していることが一般的です
④区分所有者名簿の作成及び保管並びに随時更新(区48条の2Ⅱ)
→管理会社が作成していることが一般的です
①管理組合法人化の必要性を検討
・合理的に管理組合を運営したい
・滞納管理費等を回収するために裁判を起したい
・専有部分や隣接敷地を管理組合名義で購入したい
②説明会の開催
③総会の開催
・管理組合を法人化する旨の決議
・管理組合法人化に伴う規約変更決議
④管理組合法人化登記申請
※申請後2週間程度で登記完了となります
※登記申請・条文起案・新旧対応表作成が含まれます
※条文起案は管理組合法人化該当部分に限ります
※登記申請・条文起案・新旧対応表作成・理事会総会支援が含まれます
※条文起案は管理組合法人化該当部分に限ります
