こんにちは、司法書士マサルです。

最近、欲がなくなってきました。そろそろ神になるんでしょうか。

電話を出るときは

『・・・私だ・・・・・・・』

になっちゃうんですかね。

先日、公益財団法人マンション管理センターが主催する『マンション再生セミナー』に参加してきました。内容は

1. 建て替え・敷地売却について
2. 合意形成できる管理組合運営とコミュニティ
3. 住宅金融支援機構のお時間

参加者はマンション管理士と管理組合役員がほとんどでした。

１．については建て替え円滑化法の概要や、建て替え決議から取り壊し・再建の流れを説明する内容で特に収穫なし。

２．についてはコミュニティ形成や管理組合の内部広報の話がメインで、良いアイデアも聞けてなかなか面白かったです。建築士の先生がお話されてました。

３．は住構の宣伝。

が、しかーし！

セミナー終了後に住構の担当を捕まえて根掘り葉掘り聞いてきました。収穫としてはこれが一番デカかったです。

建て替えのハードルの1つとして高齢居住者の賛成を得るのが難しいと言われるのは以下のような理由があるからです。

①環境変化を望まない

・引越しや仮住まいを探すのが面倒
・行政を移りたくない(医療費助成条件が変わる)
・かかりつけの病院から離れたくない
・友人と離れるのが不安(コミュニティの一時的な消滅)
・建て替え後のマンションに住む期間が短い(建て替えのメリットを感じない)

②経済的負担が大きい

・増床負担金(建て替え後の敷地権付区分建物の価値-建て替え前の敷地権の価値)が払えない
・引越しや仮住まいの費用負担がキツい

上記②を解決するために良く言われる『リバースモーゲージ(住構の商品名：まちづくり融資高齢者向け返済特例制度)』ですが、2019年4月1日現在で建て替えられたマンション244件(国土交通省調査)うち利用件数はなんと

５件(マサル調査)

住構担当から聞き出した件数です。５件ということは５部屋分。

非常に少ない。。。

しかし、これからはこの『リバースモーゲージ(住構の商品名：まちづくり融資高齢者向け返済特例制度)』結構良いと思います。

＜メリット＞

・手元のキャッシュを確保できる
→1,000万円借入で月7,250円(年8.7万円)の支払い。老後の生活が安心。
・バイアウトしやすい
→増床負担金、建て替え後の敷地権付区分建物の価値×50%、2,000万円のうち最も低い額が融資限度額のため、担保割れリスクが低い。繰上返済手数料も不要。
・借入申込人の年齢上限がない
→60歳以上の自己居住で、日本国籍・永住許可者・特別永住者であればOK。

＜デメリット＞

・法定の建て替え事業でないと融資を利用できない。
・借入債務をまるまる相続人が承継するため(上記の1,000万円)、相続人が全額現金で一括返済するか当該敷地権付区分建物を売却しなければならない。

リバースモーゲージは相続ありきの仕組みなので、ご家族で良く話し合って検討すべきです。

また、建て替え事業は立派な不動産投資です。建て替えするマンションの立地、金融政策、経済状況等も考慮できると尚良いと思います。

（最近、金融・経済・会計を勉強しているから言いたいだけ）